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A la découverte de la Loi LMNP

A la découverte de la Loi LMNP

  • Simon Dubois
  • 31 janvier 2020

L’activité de «loueur meublé non professionnel» (LMNP) consiste à mettre en location un ou plusieurs biens meublés. Il est possible d’exercer cette activité en direct ou de confier sa gestion à un exploitant professionnel qui assure au propriétaire du bien, des revenus garantis sur une longue durée. De même, que cette activité soit exercée par la personne elle-même ou par un exploitant, le statut LMNP donne accès à des régimes fiscaux intéressants qui permettent de développer le patrimoine immobilier, tout en neutralisant son impact fiscal. Ces régimes fiscaux sont principalement le régime micro-BIC qui permet de n’être imposé que sur la moitié des recettes si le montant des recettes est inférieur à 70.000 euros HT et, le régime réel qui permet de percevoir des revenus peu ou pas fiscalisés par le jeu des déductions de charges et des amortissements pratiqués.

Qu’est-ce que le LMNP ?

LMNP, signifie “loueur meublé non professionnel”. 

C’est un régime fiscal qui est très avantageux pour le contribuable d’un point de vue fiscal, pour réaliser un investissement en immobilier locatif. De même, le LMNP est un investissement immobilier en meublé le plus souvent en résidence de services, que ce soit dans un bien neuf ou dans un LMNP ancien acquis. En pratique, le Loueur en meublé non professionnel désigne aujourd’hui un investissement immobilier permettant de bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel.  Cela peut recouvrir deux grands types de biens : des appartements classiques loués sous le statut de meublé, c’est en effet typiquement le cas des studios loués aux étudiants. La principale difficulté c’est qu’il faut tout gérer soi-même : trouver le bien, gérer le locataire, payer les entretien. Le deuxième type désigne les appartements en résidences services. En effet, celles-ci sont des résidences offrant en plus d’un logement, des services à leurs locataires comme le cas des résidences d’étudiants, de tourisme ou d’affaires.  

Par ailleurs, l’investissement LMNP passe par trois principales phases :

La phase de financement :

Dans le cas où le contribuable fait recours à un financement par crédit, le résultat comptable de l’activité LMNP est le plus souvent négatif du fait de la déductibilité des intérêts d’emprunts et des différents frais d’assurance de prêt. De ce fait, il n ‘ y a pas d’imposition et, les amortissements LMNP non utilisés sont reportés dans la limite de la durée pour une utilisation ultérieure.

La phase de rendement :

Une fois le crédit partiellement remboursé, les intérêts d’emprunts diminuent et l’activité de location LMNP devient excédentaire. Les amortissements LMNP sont utilisés pour pouvoir diminuer ou annuler le bénéfice comptable et fiscal. De même, lorsque l’amortissement de l’exercice n’est plus suffisant, le stock d’amortissement constitué sur les années précédentes, va être utilisé afin d’annuler ou de diminuer considérablement le résultat comptable et fiscal. Grâce à cette technique comptable, les revenus LMNP sont très peu fiscalisés jusqu’à épuisement des amortissements.

La phase d’arbitrage :

Lorsqu’il n y a plus d’amortissement LMNP disponible, deux principales solutions s’offrent à l’investisseur : opter pour le régime du micro-BIC ou revendre le bien considéré. Cette dernière solution permet à l’acquéreur de bénéficier de la même fiscalité avantageuse avec déduction de l’amortissement LMNP, c’est donc un argument favorable pour le propriétaire pour vendre lorsqu’il a épuisé ses amortissements. S’agissant de la première solution, à savoir le régime micro BIC, jusqu’en 2017, il était important d’attendre que les biens en résidences de services aient été soumis 20 ans au régime de TVA car le régime micro BIC et celui de la TVA étaient incompatibles.

Comment se déclarer loueur meublé non professionnel ?

Pour se déclarer loueur meublé non professionnel, il faut que l’intéressé déclare la création de son activité, auprès du centre des formalités des entreprises (CFE) ou du greffe du tribunal de commerce et ce, dans un délai de 2 semaines. De même, il existe trois principales démarches administratives à suivre pour pouvoir commencer une activité de loueur en meublé non professionnel. Il faut bien choisir son régime fiscal de déclaration; déclarer son début d’activité et lever l’option pour le régime réel simplifié.

Comment fonctionne l’amortissement en LMNP ?

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet d’appliquer un amortissement LMNP linéaire et par composantes sur l’acquisition. L’amortissement comptable d’un investissement consiste en l’étalement de son coût sur sa durée d’utilisation. De même, l’amortissement est une charge fiscale qui s’ajoute aux autres charges et permet de réduire ou, d’annuler le résultat imposable et l’imposition qui peut en résulter. En pratique, dans le cas d’une location meublé, l’investisseur peut amortir 100% de la valeur hors taxe de l’immobilier, du montant des frais d’acte, de la valeur hors taxe du mobilier et des frais d’agence. Par ailleurs, l’amortissement est linéaire sur des durées spécifiques à chaque poste : 5 à 10 ans pour les meubles et, 25 à 40 ans pour l’immobilier et les différents frais d’acte.

Techniquement parlant, dans la fiscalité LMNP, elles sont déductibles, les charges liées à l’investissement plus les amortissements, soit : les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance, la taxe foncière, les charges de copropriété, les honoraires du cabinet comptable, les frais kilométriques pour aller visiter le bien et les amortissements.

Quel type d’impôt sur les revenus locatifs ?

Pour rappel, les revenus locatifs sont des recettes qu’un particulier retire de la mise en location d’un bien immobilier et sont donc imposables, comme n’importe quelle autre recette perçue par un contribuable. En France, les loyers subissent deux types de fiscalités : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Tous les deux sont calculés selon les loyers imposables. En effet, les prélèvements sociaux sont de 17,2% et le taux d’impôt sur le revenu dépend de la tranche. De même, si le montant des revenus locatifs est supérieur à 15.000 euros, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu et, il faut bien les déclarer.

Quels types de meubles faut-il pour une location meublée ?

Avant tout, il est important de souligner que la location meublée diffère de celle vide, par le fait qu’un locataire puisse y vivre, manger et dormir sans avoir à acheter d’équipement. En effet, les locataires de ce genre de logements sont généralement en période provisoire comme les étudiants, les stagiaires, etc.

Par ailleurs, la location meublée répond à des règles précises en raison de ses équipements. Le régime fiscal est aussi différent par rapport à celui d’une location classique. En effet, les revenus qui sont tirés d’une location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux et, non comme des revenus fonciers.

La location meublée doit contenir au minimum une literie, un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires et du matériel d’entretien ménager adaptée au logement. S’agissant de l’espace cuisine, il doit contenir un four ou micro-ondes, des plaques de cuisson, un réfrigérateur, un congélateur, des ustensiles de cuisine et de la vaisselle. Rappelons que si le logement contient plusieurs pièces, elles doivent être toutes équipées de meubles adéquats. Dans le cas où une pièce est équipée et une autre est vide, la location pourrait être qualifiée de “vide”.

Par ailleurs, en plus des équipements précités, le bailleur a le droit de compléter l’ameublement et, la décoration du logement afin d’en améliorer le confort. De ce fait, il est très courant que le logement soit équipé d’un lave-linge, télévision, tapis, miroir, cafetière, bouilloire, coussins, horloge, etc.

Comment bénéficier de la réduction d’impôts avec la loi Censi-Bouvard, à travers le LMNP

Le statut de loueur meublé non professionnel est cumulable avec l’avantage fiscal du mécanisme Censi-Bouvard. Néanmoins, il ne sera pas possible d’amortir un bien pour lequel l’investisseur a bénéficié de la réduction d’impôt Censi-Bouvard. De même, ce dispositif s’adresse principalement à des contribuables qui payent moins de 3.000 euros d’impôts, dont le taux marginal d’imposition ne dépasse pas les 14%. En effet, cette solution permet de développer son patrimoine avec l’aide d’une réduction d’impôt avec un investissement initial dont le coût est moins important qu’une opération en loi Pinel.

L’objectif d’une telle opération est de se constituer un patrimoine avec un budget limité et de préparer sa retraite avec un effet de levier grâce, à l’économie d’impôt réalisée et au financement. Notons que le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier du remboursement de la TVA et d’une réduction d’impôt de 11% de la valeur du bien hors taxe sur neuf ans. De même, le montant est plafonné à 300.000 euros par an. Par ailleurs, si le montant de la réduction d’impôt dépasse celui de l’impôt à payer, ce dernier doit être reportable durant 6 ans. La réduction d’impôt commence l’année de l’achèvement de l’immeuble.

Dans le cas où la TVA est récupérée, les loyers sont assujettis à la TVA et le bien doit être conservé pendant 20 ans. A défaut, une quote-part de la TVA doit être remise à l’administration fiscale. De même, l’investisseur qui souhaite faire une donation du bien avant les 9 ans, perd l’avantage fiscal et doit impérativement rembourser les réductions d’impôt au fisc.

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