Est un mécanisme fiscal permettant au contribuable d’effacer une partie de ses revenus fonciers de ses impôts. L’un de ses avantages majeurs réside dans le fait que ce dispositif de droit commun n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales. Ses effets minorants sur la facture fiscale peuvent s’ajouter à ceux des autres lois de défiscalisation.

Texte intégrale de la loi

Le déficit foncier n’est pas une loi, mais plutôt une astuce fiscale intéressante à connaître pour optimiser encore ses revenus locatifs et réduire son imposition. Condition sine qua non pour en profiter : imposer ses revenus locatifs via le régime réel. En micro-foncier, le déficit foncier ne fonctionne pas.
Pour rappel, le déficit foncier désigne la somme de déduction des charges supérieure aux revenus. De même, les charges concernées par le déficit foncier sont :

• Les dépenses de réparation et d’entretien
• Les primes d’assurance
• Les charges de copropriété à la charge du propriétaire
• Les intérêts d’emprunt
• Les frais de gérance ou honoraires de gestion
• La taxe foncière
• Les charges diverses
• Les frais de procédure

Le fisc fait toutefois la différence entre les intérêts d’emprunt et les autres charges. Ainsi, les intérêts d’emprunt ne peuvent être déduits uniquement sur les revenus fonciers et non les autres types de revenus. Les autres charges peuvent être soustraites des autres revenus du contribuable.

Ainsi, En application du 3° du I de l’article 156 du code général des impôts (CGI), les déficits fonciers afférents aux immeubles urbains ou ruraux et qui résultent de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global dans certaines limites et à condition que l’immeuble concerné soit donné en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu. Le principal avantage et non des moindres du déficit foncier est de ne pas entrer dans le plafonnement des niches fiscales, limitant les avantages fiscaux de celles-ci à 10 000 € par an. En conséquence, le propriétaire peut cumuler les réductions fiscales des autres lois de défiscalisation immobilière avec le déficit foncier, limité quant à lui à 10 700 € par an. De plus, le déficit foncier (au-delà de 10 700 € par an) est reportable sur les années d’imposition suivantes.

Les intérêts du déficit foncier sont multiples :

• la possibilité de déduire jusqu’à 10 700 € sur le revenu global, dus à la déduction des charges
• la possibilité de reporter sur les années suivantes d’imposition le déficit foncier supérieur à 10 700 €
• le cumul possible avec les avantages fiscaux d’autres niches fiscales

Les conditions à respecter pour l’application de cette loi sont principalement :
Le déficit foncier s’applique sur un certain périmètre défini par des critères bien précis :

• Uniquement sur les immeubles à usage d’habitation ou transformés pour remplir cette fonction
• Obligation de louer l’immeuble pendant une durée minimale de 3 ans
• Obligation d’imposer ses revenus locatifs en régime réel