Investir en loi Pinel: les 8 étapes majeures

• Simon Dubois
• 18 février 2020

Investir dans l’immobilier peut s’avérer lucratif et très attrayant. Vous pouvez, en effet, diversifier votre portefeuille d’investissement existant et constituer une source de revenus supplémentaires. L’investissement immobilier est, d’ailleurs, plus performant que le livret A, les actions, les obligations d’Etat, les Sicav monétaires, l’assurance vie et l’or, et ce depuis 20 ans. C’est ce qui ressort de la dernière étude du site Meilleurtaux, au cours de laquelle ce dernier a comparé la rentabilité desdits placements. En effet, la volatilité d’un placement immobilier demeure très faible et sa rentabilité élevée. Le problème est que de nombreux nouveaux investisseurs ne savent pas où, ni comment investir dans l’immobilier, notamment en ce qui concerne le dispositif Pinel. La loi Pinel, entrée en vigueur le 1er septembre 2014, vise à relancer la construction immobilière locative en offrant des déductions fiscales aux propriétaires. 

Découvrez les étapes à suivre pour tirer le meilleur profit de votre investissement immobilier en Pinel.

L’audit Patrimonial

L’audit patrimonial est essentiel à la mise en place d’une stratégie personnalisée. Un audit patrimonial peut se révéler très intéressant, dans la mesure où il vous permet d’élaborer un bilan de votre situation personnelle, professionnelle et financière, de manière à opter pour la solution à même de vous permettre d’optimiser votre patrimoine et d’atteindre vos objectifs. Pour ce faire, il convient d’analyser, dans un premier temps, vos différentes données patrimoniales et d’effectuer, par la suite, un suivi patrimonial régulier. Objectif : mieux s’organiser pour faire fructifier vos actifs.

Beaucoup de particuliers n’apprécient pas le potentiel de leur patrimoine, à sa juste valeur. Si tel est votre cas, alors sachez qu’un spécialiste peut vous faire découvrir des outils ou des dispositifs que vous ignoriez, comme la loi Pinel, notamment.

La recherche du bien

Pour bénéficier du dispositif Pinel, le logement doit être acquis neuf auprès d’un promoteur ou d’un constructeur. L’appartement peut être acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Les particuliers peuvent également construire leur maison ou transformer un logement ancien en logement neuf, en loi Pinel.

Gardez à l’esprit que vous êtes en quête d’un bien destiné à être loué. Partant de ce constat, vous devez rester pragmatique et ne pas céder au coup de cœur. Votre bien doit être bien situé. Privilégiez les secteurs qui présentent un intérêt pour différentes catégories (étudiants, fonctionnaires, etc.). Naturellement, il faut privilégier les quartiers proches des établissements d’enseignement, des administrations, des commerces, des points d’attraction touristique, etc.

La présence des infrastructures et des commodités, nécessaires à la vie de tous les jours, sont parmi les points importants à considérer. Ainsi, le bien choisi doit être situé à proximité des moyens de transport, des commerces, des établissements de santé, des écoles, etc. Si le quartier est en pleine expansion, n’hésitez pas à vous renseigner sur les éventuels projets urbains qui y sont prévus. Enfin, prenez le temps de découvrir le quartier, son ambiance, prenez-y un café, discutez avec les commerçants pour vous faire votre propre idée !

La recherche du financement

De manière générale, les banques acceptent de financer les investissements locatifs, à plus forte raison lorsqu’ils sont appuyés par un dispositif de défiscalisation, en l’occurrence le dispositif Pinel. Toutefois, il convient de respecter une règle d’or : ne pas dépasser le seuil des 33% d’endettement, en comptant les mensualités du nouveau prêt immobilier nécessaire. Pour sa part, la banque ne manquera pas de déterminer la rentabilité locative. L’octroi d’un prêt immobilier génère le bénéfice d’une assurance décès-invalidité, laquelle assure une protection à la famille de l’emprunteur-investisseur en cas de besoin.

Dans tous les cas, le choix du financement d’un bien immobilier, en loi Pinel, est une étape cruciale qui peut nécessiter le recours à des professionnels de l’immobilier ou du crédit, afin de mener à bien son projet.

Dans la plupart des cas, un bien en Pinel se finance de la manière suivante :

• Le locataire finance le bien grâce au loyer à hauteur de 47%
• L’état finance le bien à hauteur de 21%, grâce à la réduction d’impôt sur 12 ans
• L’apport personnel peut s’élever à 32%

L’actabilité

Les contribuables qui choisissent d’investir, dans le cadre du dispositif Pinel, sont nombreux à confondre la date de l’acte notarié et, la date de calcul de la réduction d’impôts, en loi Pinel.

En effet, les commercialisateurs de projets immobiliers neufs mettent parfois en avant la date d’actabilité du produit immobilier, en plus de la date de livraison. Par exemple : Appartement T2 neuf à Montpellier, éligible loi Pinel, livrable 2020, actable immédiatement !

Or ce qu’il faut savoir, c’est que cette date d’actabilité ne doit être prise en compte, par le contribuable, qu’en cas de changement de loi. Par exemple, si la Loi Pinel venait à être changée pour s’appeler, par exemple, loi Denormandie en 2020, sans effet rétroactif, seuls les logements actables en 2019 pourraient continuer à bénéficier de la loi Pinel, et ce peu importe la date de livraison. Hormis ce cas de figure, la date d’actabilité n’a pas de réel impact sur le contribuable.

La recherche d’un gestionnaire

La plupart des propriétaires confient la gestion locative à une tierce entité, à laquelle revient la responsabilité de s’occuper intégralement de la location du logement acheté neuf ou, construit dans le cadre de la loi Pinel. La gestion locative présente de nombreux avantages pour l’investisseur, puisque ce dernier n’a à s’occuper d’aucun problème inhérent au logement. Il peut ainsi se contenter de récupérer les loyers et payer, le cas échéant, les réparations du logement. Pendant toute la durée de la location, c’est le gestionnaire qui entre en contact avec le locataire.

Le fait de confier la gestion de son logement à un gestionnaire présente un autre avantage et non des moindres. Le dispositif Pinel prévoit des déductions fiscales pour tout propriétaire qui engagerait un gestionnaire. Outre cet avantage, le propriétaire d’un logement, loi Pinel, a droit à des garanties locatives visant à sécuriser davantage son investissement en loi Pinel.

Cela dit, il est indispensable de savoir choisir le bon professionnel pour pouvoir profiter pleinement de tous ces avantages. Consultez vos proches qui ont déjà eu affaire à un gestionnaire immobilier offrant des prestations de qualité. Vous devez également vérifier sa disponibilité et, sa capacité à trouver des solutions adéquates dans les situations d’urgence notamment. Notez, enfin, qu’un gestionnaire immobilier est rémunéré en pourcentage sur le loyer mensuel. Ce taux varie de 6% à 10% en fonction du nombre des biens et de leur type. Certains professionnels préfèrent une tarification par heure.

Livraison du bien Pinel

La date de livraison prévue, et plus particulièrement la DAT (date d’achèvement des travaux) fournie par le promoteur, est la date qui vient « lancer le décompte » de la réduction d’impôts. C’est cette date qui est prise en compte par les services des impôts pour calculer l’avantage fiscal de l’acquéreur Pinel.

La date de livraison correspond notamment à la date prévue pour la remise des clés. L’appartement est alors achevé et, est prêt à être connecté aux réseaux d’eau courante, d’électricité et de gaz. Le promoteur informe l’acquéreur, par courrier, de la date de livraison de son bien. Deux solutions se présentent dans ce cas :

• L’acquéreur se déplace et réceptionne lui-même son logement
• Il demande au gestionnaire, à qui il aura signé un mandat d’environ 3 mois avant la livraison, de lui indiquer un expert qui s’occupera de la réception à sa place.

La mise en location

Certaines conditions sont à respecter dans le cadre de la loi Pinel pour la mise en location du logement :

• Le bien doit être loué pendant au moins 6 ans, prolongeable sur 9 ou 12 ans, dans les 12 mois qui suivent sa livraison
• Le bien doit être utilisé comme habitation principale par locataire
• Le revenu fiscal du locataire doit être conforme aux plafonds de ressources de la loi Pinel
• Le loyer mensuel par m² ne doit pas être supérieur à un plafond fixé par décret.

En cas de non respect de l’une de ces conditions, l’administration fiscale pourrait remettre en cause l’avantage fiscal. Pour éviter ce risque, il convient de faire appel à des professionnels de la gestion locative.

La déclaration

Pour pouvoir prétendre à la réduction d’impôt, dans le cadre d’un investissement Pinel, l’investisseur est tenu de déclarer la location à l’administration fiscale lors de sa déclaration de revenus. Si le bailleur a perçu des loyers au cours de l’année précédente (loyers de 2019 déclarés en 2020), il devra remplir une déclaration de revenus fonciers, via le formulaire n° 2044. Il est également appelé à renseigner le formulaire n° 2042-C pour déclarer son investissement Pinel. En outre, il devra s’engager à louer le bien sur une période de 6 ou 9 ans, en remplissant la déclaration 2044-EB lors de la première année Pinel.

L’investisseur doit se munir de toutes les pièces justificatives nécessaires, à savoir, une copie du bail de location et une copie de l’avis d’imposition N-2 du locataire fourni par le gestionnaire.

Conclusion

Forte du succès de son dispositif, depuis son introduction dans le cadre de la loi de Finances 2015, la loi Pinel a été récemment reconduite jusqu’en 2021. Le dispositif ne devrait pas subir de grands changements en 2020, pour le plus grand bonheur des investisseurs qui souhaitent tirer profit de ses nombreux avantages. On peut néanmoins s’attendre à ce que des directives du gouvernement viennent resserrer certaines zones du dispositif.