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Loi Malraux pour défiscaliser comment cela fonctionne ?

  • Simon Dubois
  • 27 août 2019

La loi sur la défiscalisation immobilière sous la loi Malraux est un dispositif qui permet de faire un investissement dans la pierre avec des incitations fiscales à ne pas négliger. Ce dispositif est un très bon moyen pour se constituer un patrimoine et préparer son avenir. De même, la loi Malraux offre une réduction d’impôts calculée sur une enveloppe de travaux à réaliser. Cette loi de réduction d’impôts concerne les acquisitions de logements anciens situés dans les zones de protection du patrimoine architectural urbain. De même, elle permet aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu de déduire leurs travaux dans la limite de 100.000 euros par an de leurs impôts en investissant dans l’immobilier réhabilité.

Quels sont les avantages de la loi Malraux ?

Cette loi présente des avantages pour les investisseurs. Ces derniers bénéficient d’une réduction d’impôts qui est calculée sur le prix des travaux de réhabilitation et dont le montant varie selon l’emplacement du bien immobilier. De même, chaque copropriétaire peut toucher cet avantage fiscal pour les travaux effectués dans les parties privatives.  Les avantages fiscaux dont peut bénéficier l’investisseur sont : un montant de la réduction d’impôts dans le secteur sauvegardé à hauteur de 30% du montant des travaux, une déduction de 100% des intérêts d’emprunts dans la limite des revenus fonciers et une déduction des frais réels dans la limite de 10.700 euros par an relatif au plafonnement du déficit foncier.

Par ailleurs, la loi Malraux accorde une réduction d’impôts allant de 22 à 30% sur les travaux de restauration réalisés. En effet, dans le cadre de ce programme de défiscalisation, certaines conditions sont à respecter :

  • Réalisation des travaux : les travaux doivent être réalisés sur la totalité de l’immeuble et sous le contrôle d’un architecte des bâtiments de France.
  • Location du bien : L’investisseur doit respecter l’engagement de location nue pendant une période de 9 ans. Dans le cadre de la loi Malraux, le bien peut être loué en habitation, en professionnel ou en commercial. De même, le propriétaire doit effectuer l’engagement de location au maximum dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux.
  • Plafond des travaux : le montant des travaux est plafonné à hauteur de 400.000 euros par immeuble pour la période comprise entre la date de délivrance du permis de construire et le 31 décembre de la 3ème année qui suit.
  • Type de travaux : les travaux éligibles à la loi Malraux sont ceux de démolition, de reconstruction de toiture, de transformation de logement de tout ou partie d’un immeuble, de murs extérieurs…

Les conditions à respecter pour bénéficier de la loi Malraux

loi malraux

Comme déjà expliqué, la loi Malraux offre une réduction d’impôt sur la durée des travaux. Celle-ci se présente sous deux formes. La première est de 30% pour les immeubles qui se trouvent dans des secteurs sauvegardés. Elle est de 22% pour les immeubles situés dans les zones dits de protection du patrimoine architectural urbain et paysager. Autrement, la réduction maximale de l’impôt pour quatre ans est de 120.000 euros dans les secteurs sauvegardés et 88.000 euros dans le secteur de protection du patrimoine architectural urbain et paysager.

Comprendre la loi Malraux

Pour mieux comprendre le dispositif Malraux prenons l’exemple suivant : pour un achat et une rénovation d’une maison ancienne en secteur sauvegardé avec une valeur de 150.000 euros dont les travaux s’étalent sur deux ans, la réduction d’impôt sur cette période est de 15.000 euros par an. En effet, l’avantage du dispositif réside également dans le fait que celui-ci ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales comme dans les autres méthodes d’incitation fiscales. De même, les investisseurs n’ont aucune contrainte locative, càd l’investisseur est libre de fixer le loyer et les locataires n’ont pas besoin de produire des pièces justificatives de leurs revenus.

Pourquoi investir dans un bien en loi Malraux ?

Investir dans un bien en loi Malraux a beaucoup de valeurs et de qualité. D’abord, les biens en loi Malraux sont actuellement plus accessibles, ils se trouvent dans un emplacement idéal aux cœurs ou à proximité des centres villes et des monuments historiques. C’est une sorte de garantie de trouver rapidement des locataires solvables. Ensuite, les logements Malraux sont des logements qui ont un caractère et une empreinte d’originalité, comme un lot situé dans un quartier huppé. Avec leur intérêt historique ou patrimonial, on les classe d’exception. Enfin, les logements en loi Malraux offrent aussi les privilèges de l’immobilier neuf. En effet ils disposent d’un indice de performance énergétique élevée et une plomberie neuve. Ainsi, les locataires et les propriétaires bénéficient de tous les atouts du neuf tout en restant dans l’ancien.

Quels sont les pièges à éviter ?

Comme toute autre loi, Malraux a des pièges qu’il faut absolument éviter, nous vous les présentons comme suit :

  • L’emplacement du programme : Pour investir dans cette loi, il est important d’investir dans un secteur sauvegardé en plein centre-ville. Le choix de la ville reste toutefois important.
  • Le choix du monteur d’opération : les opérations en immobilier ancien restauré exigent beaucoup de prudences. En effet, il s’agit d’un marché de niche où c’est parfois difficile de s’assurer du sérieux de l’opérateur.
  • Le coût : Investir en Malraux nécessite des fonds plus importants que dans l’ancien traditionnel. En effet, les coûts liés aux travaux de rénovation sont importants et incluent les parties privatives et celles communes.
  • Autofinancer son bien : Dans le cas de revenus fonciers positifs, la fiscalisation peut être importante. Afin de pouvoir réduire le résultat net foncier tout en conservant les actifs pour les placer à un taux supérieur au taux d’emprunt, il est préférable d’emprunter.
  • Réduire la durée du prêt : Pour éviter de tomber dans un piège Malraux, nous ne vous conseillons pas de réduire la durée du prêt afin de payer le moins d’intérêt d’emprunt possible. Donc il vaut mieux placer son argent efficacement et allonger la durée du prêt car les intérêts d’emprunt sont déductibles. De même, l’acquisition de trois biens immobiliers sur 20 ans est préférable à l’achat d’un bien sur 10 ans.
  • Transmission du patrimoine : Pour ce point, on vous conseille de donner la nue-propriété de votre bien régie par la loi Malraux à votre enfant. Le démembrement est prohibé dans le dispositif de défiscalisation Malraux. Ainsi, la réduction d’impôt en loi Malraux n’est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré.

Synthèse des pièges à éviter dans la loi Malraux

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