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Statut LMNP, un tremplin pour optimiser votre fiscalité !

  • Simon Dubois
  • 10 avril 2020

Le statut LMNP est un statut fiscal qui régit la location de logements meublés et occupé à titre de résidence principal. La location meublée consiste principalement à louer de manière habituelle ou non des locaux, chambres ou appartements directement habitables par le locataire. Ce dispositif s’adresse principalement aux particuliers qui désirent diversifier leur patrimoine tout en percevant des revenus sous forme de loyers. En effet, l’objectif sera par exemple de préparer leur retraite ou de développer leur patrimoine. De même, l’acquisition d’un bien immobilier neuf ou ancien donnera accès à une fiscalité plus avantageuse. Sont concernés par le statut LMNP tous les contribuables qui ont des recettes annuelles brutes de la location qui n’excèdent pas 23.000 euros TTC.

Comment définir le statut LMNP ?

Le statut LMNP est l’abréviation commune de loueur meublé non professionnel. Il consiste à louer de manière habituelle ou non des locaux, chambres ou appartements directement habitables par le locataire. Le statut LMNP permet au propriétaire ou bailleur de profiter d’un cadre fiscal souple et avantageux avec des revenus locatifs moins taxés. En pratique, l’administration fiscale applique un abattement de 50% sur les revenus générés. Pratiquement, l’investisseur locatif en LMNP consiste à acquérir un bien immobilier et à le mettre en location. Les différents revenus générés par cette location bénéficient d’une fiscalité plus douce grâce à l’abattement forfaitaire de 50% appliqué directement. Dans le cas ou le bien fait partie d’une résidence de services, le propriétaire peut cumuler les avantages fiscaux avec ceux de l’amendement Censi-Bouvard. Quid de la gestion d’un investissement LMNP ? Il existe deux types de gestion directe et indirecte. Cette dernière comprend deux principaux cas : la gestion en mandat et la gestion en bail commercial. En effet, la gestion en mandat consiste en la présence d’un prestataire de services qui s’occupe de l’ensemble des démarches pour le propriétaire moyennant des frais, c’est souvent une agence immobilière qui a une carte pour faire la gestion immobilière. La gestion en bail commercial quant à elle se base sur une société tierce qui prend à bail toute la résidence quand il s’agit de résidence de services ou qui prend à bail tout le local commercial pour en faire son activité. Par ailleurs, la gestion directe est la plus connue, c’est en fait le propriétaire qui fait sa publicité pour trouver des locataires qui les sélectionne par la suite et fait les baux. Il encaisse également les loyers et gère les différents problèmes.

Quels sont les avantages du statut LMNP ?

La location meublée a toute une panoplie d’avantages pour le bailleur. En effet, l’avantage principal est la maitrise de l’imposition pour les revenus locatifs qui varie en fonction du statut d’imposition choisi. D’autres qualités du statut LMNP peuvent être cités notamment les revenus générés sont peu fiscalisés, une meilleure rentabilité qu’avec la location nue, le bail pour une location meublée est moins contraignant que pour une location nue et la récupération de la TVA réglée lors de l’acquisition. Par ailleurs, l’objectif de l’investissement en LMNP n’est pas d’en profiter personnellement. En effet, comme tout investissement locatif, le propriétaire n’a pas pour projet d’y habiter mais de le louer pour pouvoir améliorer sa propre situation  financière en réduisant ses impôts et en se constituant un patrimoine. De même, le statut de loueur en meublé non professionnel peut être accessible financièrement à beaucoup de contribuables. En pratique, il est tout à fait possible d’acheter une chambre dans une résidence étudiante pour 30.000 ou 40.000 euros. En outre, les meublés ont la possibilité de bénéficier d’un cadre juridique de plus en plus souple avec un bail écourté permettant ainsi de rompre plus facilement avec un locataire négligeant ou qui créé des problèmes. Et donc l’investissement en LMNP permet à l’investisseur de réaliser des revenus locatifs seulement taxés à 50%, une gestion de la location facilitée grâce à un exploitant, un patrimoine immobilier générant une plus-value à la revente ainsi qu’une réduction fiscale de 11% du prix d’achat s’il s’agit d’un bien intégré dans une résidence de services.

En revanche, il existe toute une batterie de contraintes du statut LMNP. Le bien acquit ne pourra être habité par le propriétaire à l’inverse d’un investissement immobilier classique. Il est aussi important de bien choisir le projet. En effet, certains gestionnaires peuvent faire défaut, il est donc indispensable de choisir un gestionnaire fiable et solide.

Quelle fiscalité pour le statut LMNP ?

Les différents revenus qui sont issus de la location meublée non professionnelle sont imposés et seront considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux. En revanche, il est possible de faire le choix entre deux régimes d’imposition dans le cas où les revenus sont inférieurs à 32.000 euros.

Le premier régime est le Micro-BIC : il est adopté quant les revenus en provenance du bien sont inférieurs à 32.000 euros. Dans ce cas aucune charge ne sera déductible mais le revenu net imposable sera calculé suite à un abattement de 50%. Ce régime est donc intéressant si les charges ne dépassent pas 50%.

Le second régime quant à lui est le BIC réel : Il est obligatoire pour les revenus qui sont supérieurs à 32.000 euros, il sera nécessaire de tenir une comptabilité car des charges sont déductibles notamment les intérêts d’emprunts, les frais de notaire, la taxe foncière et d’habitation, les assurances, les travaux  de répartition et les amortissements du bien et des travaux.

Prenons l’exemple d’un bien immobilier qui a une valeur de 100.000 euros. Imaginons que ce bien immobilier génère un revenu de 5.000 euros par an. Il a une taxe foncière, des charges copropriété de 500 euros. Alors si on opte pour le régime micro-BIC, on va non pas déclarer 5.000 mais plutôt 2.500. Or, hors location saisonnière nous avons un abattement de 50%. De ce fait, nous avons, 5.000*50% =2.500. Si on est en location saisonnière on va déclarer 1.450.  Cela est le revenu fiscal, soit 2.500 ou 1.450 alors que le bénéfice est le revenu moins les charges. Finalement la différence est le gain fiscal qu’on va faire. On est taxé que sur 2.500 ou 1.450 selon le cas au lieu de 4.500. Et on est taxé sur ce revenu à la tranche marginale d’imposition.  

Prenons maintenant le deuxième cas, on prend le même appartement 100.000 euros qui rapporte les mêmes revenus et a les mêmes charges. On va le déclarer au réel cad qu’on va déduire au réel les charges réellement constatés. On va prendre 5.000 on déduit les 500 des charges et taxe foncière, les déplacements, les travaux ainsi que toutes les autres charges qui sont relatives au bien.

En somme, en adoptant le régime du micro-BIC on est taxé à hauteur de 2.500 ou 1.450 selon qu’on est en location saisonnière ou pas et en régime réel on n’est taxé qu’à 500, cad 5 fois moins qu’au micro-BIC.

Globalement, on peut déduire que comme il y’a des frais de comptabilité éventuellement de la charge foncière des entreprises ou si vous êtes en location saisonnière en gestion directe, il faut au moins avoir 4.000 euros de revenus locatifs pour que ce soit intéressant et biensur il vaut au moins être dans une tranche à 15% parceque si vous ne payez pas d’impôts ça a peut d’intérêt d’être au régime réel.

Les conditions d’éligibilité du statut LMNP ?

Afin de pouvoir bénéficier du cadre fiscal du statut LMNP, l’investisseur et le bien loué doivent répondre à un certain nombre de conditions notamment acheter un logement décent et le louer meublé au sens de la loi, réaliser moins de 23.000 euros de recettes annuelles au titre de l’activité de loueur en meublé ou moins de 50% de ses revenus globaux à partir de cette activité et ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés.  

Les types de logements éligibles 

Quid des biens éligibles au statut LMNP ?

  • Les résidences de tourisme :
    celles-ci sont généralement composées de différentes chambres ou d’appartements qui sont destinés à accueillir des vacanciers tout au long de l’année ou de façon saisonnière. De même des services peuvent être rattachés comme des infrastructures sportives ou un service de restauration…
  • Les résidences d’affaires :
    Ces résidences sont mises à la disposition du personnel d’affaire qui sont en déplacement et généralement qui sont situées proches des zones d’activités. La demande sur ce genre de logement est grandissante dans les grandes villes.
  • Les résidences étudiante :
    Ces résidences sont exclusivement destinées aux étudiants qui recherchent un logement doté d’équipements particuliers. Elles sont habituellement proches des zones d’enseignement. Par exemple la France a pour objectif de multiplier par 2 le nombre de ces biens pour pouvoir atteindre la barre des 680.000 chambres cette année.
  • Les résidences sénior :
    Ces résidences ne sont pas médicalisées contrairement aux établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. En effet, les infrastructures permettent de faciliter le quotidien des personnes autonomes à la retraite. Les logements adaptés sont mis à la disposition des résidents et des services d’aide sont proposés. Ce genre de logement peuvent être retrouvés au cœur des villes permettant ainsi aux seniors de conserver la mitoyenneté avec leurs commerces et d’autres services. En prenant en considération le vieillissement de la population et l’allongement de l’espérance de vie, ce marché présente un fort potentiel.
  • Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes:
    Ce genre de résidences propose des prestations médicalisées ainsi qu’une aide au quotidien aux personnes âgées dépendantes. Dans le détail, un personnel de santé est présent auprès des résidents pour les accompagner dans leur fin de vie. Ces établissements sont généralement situés en périphérie des villes.

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